Welcome 2012-Apakah Reaksi Anda !!!!!!!!!!!!!!!!!

new2 2010new1 2010

Tuesday, November 3, 2009

Apa Itu CCRIS?????

Apa itu CCRIS?Kebanyakan institusi kewangan di Malaysia akan menghantar maklumat dalam bentuk laporan bulanan berkenaan kesemua pinjaman yang telah diberikan kepada pelanggan mereka kepada Credit Bureau (Jabatan Kredit) di Bank Negara Malaysia. CCRIS (Central Credit Reference Information System) adalah sistem pangkalan data berkomputer yang menyimpan maklumat yang telah dilaporkan oleh setiap institusi kewangan. Terdapat lebih kurang 9 Juta maklumat pinjaman peminjam di Malaysia yang disimpan di dalam sistem pangkalan data di CCRIS pada hari ini. Data pinjaman yang diterima dari institusi kewangan oleh Bank Negara akan diproses oleh CCRIS kepada format laporan kredit, dimana ianya boleh diakses oleh mana-mana institusi kewangan apabila diminta oleh mereka.

Laporan CCRIS akan menunjukkan jumlah pinjaman, interest dan caj-caj tertunggak pada setiap pinjaman anda termasuk jenis pinjaman (perumahan, peribadi, kad kredit, sewa beli dan overdraft). Ia juga memberi gambaran jumlah setiap bayaran bulanan yang perlu di bayar semula oleh peminjam kepada pihak bank untuk satu tahun (12 bulan). Laporan CCRIS juga memberitahu pinjaman yang yang telah dipohon serta maklumat ringkas terhadap saman atau bankrupsi.Institusi kewangan selalunya akan menilai tahap kredit anda dengan menganalisa setiap pinjaman, baki pinjaman serta rekod bayaran pinjaman anda. Secara amnya, setiap institusi kewangan akan menolak permohonan anda sekiranya di dapati terdapat dua (2) bulan tertunggak untuk bayaran setiap pinjaman.

Mereka juga akan menggunakan maklumat bayaran bulanan dan baki pinjaman yang sedia ada di dalam laporan CCRIS untuk mengira berapa banyak komitmen yang anda perlu tanggung setiap bulan. Maklumat ini akan digunakan untuk mengira DSR (Debt Service Ratio) anda setiap bulan. Ada sesetengah institusi kewangan akan menolak permohonan pinjaman perumahan sekiranya DSR berada pada tahap 50% atau lebih, namun tidak semua institusi kewangan begitu.

Thanks..

Sunday, November 1, 2009

Beli Rumah Tanpa DEPOSIT

Zero Entry Cost Promotion

Pada artikel sebelum ini saya pernah berkongsi cerita mengenai konsep pelaburan hartanah. Dari sini anda telah mula faham sebagai pelabur hartanah lebih sedikit wang yang kita keluarkan lebih bernilai hartanah itu pada kita. Salah satu cara untuk kita membeli rumah tanpa deposit adalah dengan megambil 100% pinjaman dan wang muka sifar (zero entry cost) pada pakej pinjaman bank anda.

Adakah saya tidak perlu keluar duit langsung?
Wang muka sifar bukan lah bermaksud anda tidak perlu keluar duit langsung untuk membeli rumah, tetapi ia sebenarnya salah satu cara untuk kita mengurangkan pengantungan wang pada hartanah itu. Wang muka sifar atau sedikit tidak bermakna tiada bayaran langsung. Apa yang saya maksudkan jika adna mengambil pakej 100% pinjaman dari bank. anda masih perlu mencari wang “extra” untuk yuran guaman, duti setem, insurans dan kos-kos lain.
Apakah kelebihan wang muka sifar atau “zero entry cost” pada pelabur?

1. Membayar wang sedikit atau tanpa wang lansung
2. Boleh membeli sebanyak mana hartanah yang boleh
3. Tidak perlu menunggu wang simpanan cukup untuk deposit
4. Eksekutif baru boleh memiliki rumah
5. Pelajar kolej juga boleh membeli rumah, dengan jaminan ibu bapa
6. Membina portfolio hartanah semasa muda.

Wang muka sifar ini bukan hanya dapat memberi manfaat pada mereka yang mempunyai tabungan rendah malah ia juga dapat menggalakkan lebih ramai lagi eksekutif-eksekutif muda untuk memiliki rumah. Jika anda dapat membeli hartanah hari ini kenapa anda menunggu hari esok? bukan kah harga rumah-rumah semasa akan melonjak naik setiap tahun? jika anda dapat membeli hartanah hari ini lebih bagus dari menyesal untuk membeli hartanah yang lebih mahal keesokkan harinya.

Cara Meningkatkan Kelulusan Pinjaman Anda

Salah satu faktor yang dilihat oleh institusi kewangan dalam kesesuaian permohonan pinjaman perumahan anda adalah tahap DSR (Debt Service Ratio) anda. DSR merujuk kepada peratusan jumlah komitmen bulanan (bank) kepada pendapatan setiap bulan seseorang dan ia akan menunjukkan bahawa kebolehan anda di dalam menangani hutang / komitmen anda setiap bulan. Jika tahap peratusan DSR anda rendah, ini bermakna peratusan untuk kelulusan permohonan pinjaman perumahan anda adalah tinggi.Boleh dikatakan setiap institusi kewangan di negara ini menetapkan tahap DSR peminjam sehingga 60%, dan kebanyakkannya menetapkan kadar 50% kebawah boleh diterima untuk membuat pinjaman.

Ini tidak bermakna permohonan pinjaman anda akan diluluskan jika kadar DSR anda di bawah 50%. Faktor seperti rekod-rekod pembayaran pinjaman terdahulu juga di ambil kira. Walaubagaimanapun, tahap DSR yang bagus (rendah) dapat meningkatkan peluang kelulusan pinjaman perumahan anda.Secara asasnya tahap DSR dikira melalui formula berikut:

[Pendapatan / Hutang (Bank)] x 100 = X%

Mengurangkan dan melupuskan hutang / komitmen andaSalah satu cara dalam mengurangkan komitmen bulanan anda ialah dengan melupuskan hutang anda. Selalunya institusi kewangan di Malaysia bukan sahaja menilai baki pinjaman dalam mengira DSR, mereka juga akan menilai jumlah pinjaman yang tidak digunakan.Sebagai contoh kad kredit, institusi kewangan akan mengambil kira sebanyak 1% - 5% daripada jumlah limit kad kredit anda ke dalam DSR, walaupun anda tidak menggunakan kad-kad tersebut.

Sebagai contoh, jika anda mempunyai 3 kredit kad dengan jumlah kredit sebanyak RM30,000.00, pihak bank akan beranggapan bahawa anda akan berbelanja menggunakan kad kredit anda dari RM300.00 (1%) hingga RM1500.00 (5%) sebulan. Jumlah ini akan di masukkan kedalam kiraan DSR anda. Perkara-perkara sebegini akan memberi kesan negatif kepada tahap DSR anda.Melupuskan hutang anda dengan merancang untuk membayar atau melangsaikan sebahagian hutang yang kecil seperti overdraf yang tidak pernah digunakan atau pinjaman sewa beli (kereta) yang hanya tinggal sedikit dan membatalkan kad kredit yang tidak digunakan. Anda juga dinasihatkan untuk melangsaikan hutang yang mempunyai kadar interest yang tinggi dahulu tetapi dalam masa yang sama membuat bayaran minimum terhadap hutang-hutang yang lain.Secara asasnya institusi kewangan di Malaysia akan mendapatkan dan menganalisa jumlah hutang anda dengan menggunakan laporan kredit CCRIS (Central Credit Information System).

Laporan tersebut akan di hantar oleh pihak bank ke Bank Negara Malaysia setiap bulan. Sila pastikan anda telah melangsaikan hutang-hutang atas nama anda sebelum membuat permohonan pinjaman perumahan, seperti pinjaman peribadi yang hanya berbaki RM2000, atau melupuskan kad kredit anda yang tidak digunakan. Ini akan memperbaiki laporan kredit anda seterusnya akan menjadikan peluang permohonan pinjaman anda diluluskan amatlah cerah.Pendapatan SampinganJika anda mempunyai sumber pendapatan sampingan seperti komisen ejen insurans / unit amanah, dividen saham, sewa rumah, atau yuran pengarah, dengan memberitahu institusi kewangan tentang pendapatan tersebut akan dapat perbaiki tahap DSR anda. Pastikan anda mengemukakan bukti yang kukuh seperti perjanjian sewa rumah, penyata komisen, penyata dividen, dan penyata bank untuk tempoh 3-6 bulan.

Peminjam BersamaUntuk pinjaman perumahan, pihak bank membenarkan 2 nama digunakan. Pendapatan daripada 2 penama tersebut akan dicampurkan semasa mengira DSR, dan komitmen / hutang kedua-duanya juga akan diambil kira, jadi pastikan penama kedua tersebut mempunyai tahap DSR yang baik.Memanjangkan Tempoh BayaranMemanjangkan tempoh bayaran merupakan salah satu cara untuk mengurangkan tahap DSR anda iaitu apabila tempoh bayaran menjadi panjang, secara automatik bayaran bulanan perumahan anda juga akan menjadi rendah. Ini akan membantu kadar DSR anda untuk turun.Kelebihan mempunyai tahap DSR yang baikTahap DSR anda dinilai dengan gabungan kekuatan jaminan aset, rekod bayaran pinjaman, dan faktor-faktor lain. Jika faktor-faktor tersebut menunjukkan petanda positif, kemungkinan untuk permohonan pinjaman anda diluluskan adalah lebih tinggi. Kelebihan lain adalah anda akan mendapat pinjaman perumahan pilihan anda dan proses untuk permohonan diluluskan akan mengambil masa yang lebih singkat.

Anda juga boleh boleh membuat rundingan dengan pihak bank untuk terma dan syarat pinjaman yang lebih baik seperti mengurangkan kadar interest dan yuran-yuran lain.KesimpulanDengan mengekalkan tahap DSR yang sesuai adalah perkara yang baik untuk memastikan anda tidak akan dibebani dengan hutang-hutang yang perlu anda jelaskan setiap bulan. Rancang dan kawal perbelanjaan anda setiap bulan, dan buat bayaran pinjaman anda pada sebelum tarikh akhir yang dinyatakan di dalam penyata.Sekian sahaja perkongsian buat kali ini, jika terdapat sebarang pertanyaan atau komen boleh gunakan ruangan ulasan di bawah. Terima Kasih.

Lease Hold VS Free Hold

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera.“En. Isa, rumah nie Freehold ke Leasehold?”

Saya seringkali ditanyakan tentang persoalan diatas ketika berurusan dengan prospek yang ingin membeli hartanah, tak kira tanah lot banglo, rumah teres, bangunan komersial mahupun apartment dan kondominium. Apakah penting sebelum membuat pembelian untuk mengetahui status hartanah tersebut? Apakah perbezaan dan kesannya terhadap pembeli? Saya akan mengupas persoalan-persoalan tersebut satu persatu melalui pengalaman saya sebagai perunding hartanah.Amat jarang sekali prospek saya yang tidak bertanyakan persoalan diatas.

Kalau adapun, prospek saya yang datang dari luar negara yang tidak pernah pun tahu tentang hal ini. Bagi saya, persoalan ini amat penting kepada pembeli hartanah. Terdapat dua kategori besar pembeli hartanah. Kategori yang pertama ialah mereka yang membeli hartanah untuk kegunaan sendiri dan kategori yang kedua ialah pelabur hartanah.Walaupun kedua-dua kategori yang saya sebutkan diatas akan lebih cenderung memilih hartanah berstatus Pegangan Bebas (Freehold), adakah ini bermakna hartanah Pajakan (Leasehold) tidak mendapat sambutan? Ketika saya mula-mula bekerja dengan pemaju perumahan, saya telah ditugaskan untuk memasarkan dua projek perumahan yang mempunyai status Pegangan Bebas dan Pajakan.

Projek Perumahan (A) yang berstatus Pegangan Bebas terletak diatas bukit yang nyaman dengan persekitaran yang tenang, terletak hanya 1.5 km dari Bandar Rawang, mempunyai senibina yang menarik dan dan lebih luas. Manakala, Projek Perumahan (B) yang berstatus Pajakan pula terletak bersebelahan dengan bukit batu kapur dan lebuhraya yang sibuk, keluasan yang agak kecil dan senibina yang tidaklah begitu menarik. Terletak kira-kira 12 km dari pusat Bandar Kuala Lumpur dan harganya lebih mahal berbanding Projek Perumahan (A).Setelah setahun setengah dilancarkan, Projek Perumahan (B) telahpun 99% habis terjual dan fasa kedua dilancarkan. Kali ini fasa kedua hanya mengambil tempoh yang singkat untuk dipasarkan. Berbanding Projek Perumahan (A), walaupun hanya sedikit unit rumah ditawarkan, ianya mengambil tempoh yang agak lama untuk terjual.

Jelas sekali disini, faktor status hartanah adalah bersifat sementara untuk pembeli kategori pertama. Lokasi hartanah akan mewajarkan keputusan untuk memutuskan pembelian hartanah yang diidamkan. Jika anda bekerja di Lembah Kelang, adakah berbaloi anda membeli rumah idaman berstatus Pegangan Bebas di Bandar Rawang?Bagi pembeli kategori kedua iaitu pelabur hartanah, status Pajakan adalah sesuatu yang jika boleh sangat mahu dielakkan. Ini kerana proses pindah milik setelah mereka menjual hartanah tersebut akan mengambil masa yang agak lama dan ini akan merugikan mereka. Walaubagaimanapun, jika hartanah yang ditawarkan terletak dilokasi yang sangat strategik dan mempunyai bekalan yang terhad, pelabur akan mempertimbangkan untuk membelinya kerana peningkatan nilai hartanah tersebut kelak.

Kebanyakan hartanah yang dibangunkan di negeri Selangor dewasa ini mempunyai status Pajakan. Pajakan selama 99 tahun adalah melebihi satu generasi dan hartanah seperti ini masih boleh dipertimbangkan. Apa yang perlu anda teliti, jika anda mahu membeli hartanah, pastikan ianya tidak kurang dari pada 50 tahun. Kebanyakan institusi kewangan akan memberikan margin yang amat rendah untuk membiayai hartanah seperti ini. Walaupun sesetengah orang akan memberitahu anda bahawa pajakan ini boleh dipanjangkan dengan membayar premium ke pejabat tanah berkenaan, pembelian hartanah seperti ini seeloknya dielakkan. Premium akan dikenakan berdasarkan nilai pasaran untuk melanjutkan tempoh pajakan. Tetapi tiada jaminan tempoh lanjutan pajakan akan diberikan oleh Pejabat Tanah.

Sebagai kesimpulan, hartanah berstatus Pegangan Bebas adalah yang terbaik jika anda dapat memilikinya tetapi tidak semestinya anda tidak boleh menimbangkan untuk membeli hartanah berstatus Pajakan dengan mengambil kira 3 faktor berikut:-1. Lokasi dan bekalan yang terhad tetapi mempunyai nilaian yang relativenya tidak terlalu tinggi dengan hartanah lain disekitarnya yang mempunyai ciri yang setara.2. Jika hartanah baru mempunyai Pajakan 99 tahun dan tidak kurang 75 tahun, teruskan hasrat anda untuk memiliki hartanah tersebut kerana tidak akan banyak isu yang timbul.3. Jika hartanah mempunyai Pajakan kurang 50 tahun, eloklah carilah alternative lain kerana hartanah seperti ini akan mengalami kesusutan nilai yang amat ketara walaupun anda mengambil kira faktor lokasi dan bekalan yang terhad.Sekian sahaja perkongsian saya kali ini. Semoga mendapat manafaat buat semua pembaca.

Credit to : WARISAN SAHABAT SOLUTIONS

Bagaimana Mengeluarkan Caruman KWSP


KWSP Withdrawal
Jika anda sedang merancang untuk membeli rumah, pasti anda sedang mencongak-congak baki Kumpulan Wang Simpanan pekerja (KWSP). Untuk makluman anda, setiap caruman yang dibuat oleh anda dan majikan 30% dari jumlah itu akan di bahagikan pada Akaun II.
Anda boleh mengeluarkan simpanan Akaun II sahaja untuk membiayai pembelian sebuah rumah secara individu atau secara bersama dengan ahli keluarga terdekat (ibu, bapa, suami,isteri, adik-beradik atau pun anak-anak).
Tidak kiralah anda ingin membeli rumah terus dari pemaju atau dari individu anda boleh menggunakan jumlah baki akaun II anda untuk dijadikan “downpayment”. Bukan itu saja, anda juga boleh mengeluarkan wang KWSP ini untuk pembelian rumah lelong.
Jadi apakah syarat-syaratnya? Jika anda sedang merancang untuk membeli sebuah rumah kediaman jenis bungalow, teres, berkembar, apartment, kondominium, studio apartment, servis apartment, townhouse atau soho anda layak untuk memohon pengelauran wang KWSP.

KWSP-Process
Untuk pengeluaran wang KWSP, anda harus memastikan dahulu baki akaun 2 anda. Matlamat sebenar untuk mengeluarkan wang KWSP adalah untuk membayar baki belian rumah. Sebagai contoh jika pinjaman rumah anda hanya 90% dari harga rumah, baki Akaun II anda mesti mencukupi atau lebih. Jika tidak anda kenalah tambah sendiri. Selain itu KWSP juga boleh dikeluarkan untuk membayar bill guaman dan pengurusan pemindahan hak milik.
Mengikut perbincangan saya dengan pegawai KWSP baru-baru ini, selain dari pengeluaran pertama anda juga boleh membuat pengeluaran kedua untuk menyelesaikan baki pinjaman. Para pencarum boleh memohon untuk mengeluarkan wang KWSP untuk membayar baki pinjaman sekali pada setiap tiga tahun.
Selain itu berita baik pada pencarum KWSP. Bermula pada 1 januari 2008, setiap ahli KWSP yang memiliki pinjaman perumahan boleh mengeluarkan wang didalam Akaun II untuk tujuan bayaran bulanan baki pinjaman perumahan. Had pengeluaran minima bulanan yang dibenarkan ialah RM100.
Menarikkan? sila hubungi cawangan KWSP yang berdekatan untuk maklumat lanjut.
Siapakah yang tidak layak untuk mengeluarkan wang KWSP? mereka adalah;
- Membeli tanah atau lot tapak bungalow.- Mengubahsuai, membaiki atau membuat kerja “renovasi” kepada rumah yang sedia ada.- Pemilikan harta tidak melalui transaksi jual beli.- Mengambil pinjaman berbentuk Overdraf.- Membeli rumah ketiga.- Membeli rumah di luar negara.
Di harapkan maklumat ini dapat membantu anda, semoga berjaya pelabur semua.